丧尸の乳房bd在线观看:美国近几年的贷款利率变化情况

连续加息16次,每次0.25个基准点

经济的强劲增长往往会导致通货膨胀率上升，从而推动利率走高。
10年期美国国债收益率升至2004年6月以来的最高水平，显示全球经济的复苏将带动从美国房屋贷款利率到全球公司债券等几乎所有利率的走高。

部分经济学家和投资者认为，美国利率进一步走高可能会扼杀经济复苏的势头。原因之一就是美国的消费者已经背上了沉重的债务负担。房屋按揭贷款已从2000年年底的不足5万亿美元升至2005年的8万亿美元以上。部分经济学家担心，如果按揭贷款利率上升过快，可能会减缓经济增长速度，导致利率再度下跌。美林(Merrill Lynch)驻纽约首席北美经济学家大卫•罗森伯格(David Rosenberg)表示，负债累累的经济无法承受债券收益率的持续上升。他说，这也是前几年类似的复苏势头最终都功亏一篑的原因所在。

在周二纽约交易时段尾盘，10年期美国国债下跌14/32，相当于每1,000美元面值下跌4.38美元。债券价格的下跌意味著收益率的提高。10年期美国国债的收益率上涨了0.056个百分点，至4.742%。这是2004年6月28日以来的最高水平，当时美国联邦储备委员会(Federal Reserve)开始加息，以控制经济增长中的通货膨胀风险。收益率持续走高会推高按揭贷款利率，增加买房成本。不过来自bankrate.com的数据显示，截止周一，30年期按揭贷款利率为5.81%，仅略高于一周前的5.79%。

债券市场专业人士认为，在缺乏经济数据的情况下出现这种走势主要是因为预计经济的走强将导致欧洲和日本等央行提高短期利率。国外的低利率使全球投资者纷纷将资金投入到美国的债券中，尽管从历史标准来看，他们获得的回报率很低，但在目前的工业化国家中，这已经属于相当高的收益率了。比如，10年期德国国债的收益率仅为3.6%左右。但这一切可能正在改变。欧洲央行(European Central Bank)上周将短期利率目标上调至2.5%时表示，今后可能会继续上调利率。

交易员还预计，日本央行(Bank of Japan)的决策者最早可能会在本周四结束为期两天的会议后开始改变其目前世界上最为宽松的货币政策。在过去5年里，日本央行一直在向金融系统注入大量现金，以刺激经济活动，即人们所知的超宽松货币政策。其中部分资金最终在个人投资者手中派上了用场。尽管许多投资者在过去15年里一直不愿在低迷的市场上买进股票，但许多敢于冒险的人却大量申请年利率仅为1.3%的贷款——相当于10,000美元贷款，每天的贷款利息为0.36美元——并投入到股市中。

东京证券交易所的数据显示，2005年个人投资者的交易额中有49%是保证金交易，即用借来的钱购买股票。个人投资者的积极参与加上海外投资者的热情推动日经指数去年上涨了40%，使日本股市成为全球表现最好的市场之一。但是，随著超宽松货币政策的结束，未来几个月内情况可能发生很大变化。尽管日本央行已经表示，即使在结束超宽松的货币政策后，也将长期保持接近于零的短期利率，但这种政策变动将会使投资者失去利率将一直保持在低位的安全感。

部分经济学家表示，利率上升的速度可能比许多投资者预计的要快，尤其是如果经济继续像目前这样强劲增长的话。比如，本周10年期日本国债的收益率已经从年初的1.44%升至1.635%。由于保证金贷款利率是根据市场利率确定的，这将增加保证金交易的个人投资者的借贷成本。这些变化可能使投资者不愿继续购买股票，从而使股市丧失上涨动力。日本央行最早可能会在周四宣布政策上的变化，但不少经济学家认为四月份之前改变政策的可能性不大。

德意志证券(Deutsche Securities)驻东京的高级经济学家Seiji Adachi表示，股市可能将最先感受到央行从金融市场上减少24万亿日圆流动资金的效应。荷兰银行(ABN AMRO Holding)美国国债交易部门负责人里克•克林曼(Rick Klingman)说，如果日本像人们预期的那样，那就会有日本央行、欧洲央行和Fed同时都在采取紧缩政策。

随著欧洲和日本开始上调利率，争夺投资者的资金，部分分析师预计，美国的利率还将被迫走高，以维持投资者对拥有美国资产的兴趣。Bridgewater Associates Inc.的投资部联席负责人鲍勃•普林斯(Bob Prince)说，就象是深陷高利贷泥潭的债务人一样，美国需要偿还借贷的所有本息，除非美元下跌到不再需要这些资金的程度。

而且，就短期而言，利率上升本身结果往往会导致这一现象变本加厉。原因之一就在于债市和按揭市场存在的理论上的关联。利率上升会使房屋所有者不愿进行转按揭，这就意味著他们将按揭贷款保持更长时间的可能性加大了。到期日的延长可能迫使联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等机构通过卖出长期美国国债调整其对冲策略，从而会给债券收益率带来进一步的上涨压力。部分交易员预计，10年期美国国债收益率升至4.75%以上将引发另一轮与按揭贷款相关的卖盘，推动收益率进一步走高。

尽管美国多次上调短期利率，消费者支出却一直保持强劲势头。但经济学家表示，利率上升可能给消费者带来额外的压力，使他们缩减开支。这是因为新按揭贷款带来的冲击会降低对房屋的需求，使房屋所有者无法利用房屋价值的上升进一步借贷，而这种借款一直是消费支出的主要资金来源。如果低迷的消费支出使经济增长减速，长期利率将下跌，因为投资者会预计通货膨胀率下降，Fed将降低短期利率以推动经济增长。

看看有用吗？

在最近几年的全球房地产市场的一轮大发展中，中美两国的房地产市场令人注目，成为发展中市场和发达市场的两种典型。这里泡沫严重，那里的泡沫也不轻。现在，中国的泡沫开始消退，美国的泡沫却还在继续并且没有停歇的迹象；中国有人开始担心泡沫破裂，美国却没有人认为泡沫可能破裂(事实上美国历史上，房地产泡沫没有破裂过)；中国政府对于房地产泡沫采取了一系列调控措施，美国政府却无动于衷，依然故我。这是为什么?简而言之，这是因为两国的房地产泡沫，以及两国市场本身有很多和很大的不同。

美国房价涨幅同样惊人

这一轮美国房地产泡沫确实严重。根据美国联邦住宅企业监管局公布的最新数据，2004年美国51个州区，一年内房价上涨超过10%的有35个，其中超过20%的有6个。2004年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12.56%；今年第一季度上涨幅度更高，达到12.97%，4年来累计上涨50.56%，平均年涨幅超过10%，而过去半个多世纪，美国全国平均房价的年上涨幅度仅为5.5%。与此同时，美国的房价/收入比，房价/租金比也都达到历史最高水平。

就纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市最近几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到3-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室(两卫)、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的(包括游泳池、桑纳等健身设施)在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。曼哈顿下城的一些新开发区域，比如毗邻已经开工建设的世界第一高楼自由大厦的炮台公园，新建公寓的价格暴涨了318%。是不是涨疯了?

一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，今年6月份二手房销售折合成年销售达到733万套，这是今年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋(ONEFAMILYHOUSE，我们称之为别墅)销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与去年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。

美国政府对泡沫无动于衷

目前，中国在中央和地方政府采取的一系列房产新政下，很多城市的房价开始下降，尤其是被称为风暴之源的上海，下降趋势非常明显，一、二手房价格基本上下降了15%，人们预计下半年的降幅更大，有人担心甚至可能出现泡沫破裂，即短期内价格暴跌30%。在美国至今没有任何房价下降迹象。美国商务部公布的数据一再显示，新开工率、新房销售以及贷款数额还在不断创历史新高。美国人好象并不担心泡沫破裂。虽然美国人现在已经毫不怀疑，随着美联储下半年的进一步升息，美国房价迟早要进入下降通道。但是这个过程，5年里房价下降20%，是缓慢和安全的，既不会使银行产生大量坏帐，也不会造就一批负资产阶级。美国政府没有，也认为不需要对房地产泡沫采取特殊关照。

房市高度发达和成熟

究其根源，首先，中美两国房地产市场本身有很大不同。中国是一个新兴市场，是一个正处在快速发展，但是还不健全和完善的市场。美国则是一个高度发达和成熟的市场。这表现为美国房地产市场充分体现了多元化和多样性特征，包括消费结构的多元化(美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%，35%的家庭长期租房，拥有大量价格相对低廉的租赁公寓和多家庭房屋)。价格结构的多元化。与此同时，价格大幅度上涨后的美国单家庭房屋的销售中位线达到21.9万美元，即便这样，以每套220平方米面积计算，每平方米为1000美元，相当于人民币8000元，最高和平均价格两者相差100倍。产品结构的多元化(美国既有昂贵的产权公寓，也有便宜的合作公寓；既有单家庭房屋，也有多家庭房屋，品种繁多)。然而，中国房地产的方方面面，结构都很单一，相关系数大，容易一荣共荣，一伤俱伤。

房价上涨各有特点

中美两国这次房价上涨的具体情况有很大不同。这次房价上涨中，中国很多地区几乎是全面和同步上涨。比如以上海为中心的长三角地区，16个核心城市的房价个个大幅度上涨，上涨的原因也基本一样。而且每个城市中，房价不分地区(市中心还是郊区)，不分价位(高档还是低档)，不分形态(公寓还是别墅)，轮番上攻，大有你方唱罢我登台的味道。美国这次房价上涨，虽然涉及面也极其广泛，也有其上涨的共性原因，但是绝对不是普涨。美国房价暴涨狂升的主要是大城市的产权公寓，以及好几个州的单家庭房屋。数量是产权公寓好几倍的合作公寓，以及多家庭房屋，并没有出现日长夜大的涨幅，租金价格也没有出现大幅度上涨。不同地区不同类型的房价上涨幅度存在很大的差异。

而且美国各州和各个城市房价上涨，都有自己特殊原因：比如有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求，有些城市是由于失业率的大幅度下降，有些州是因为移民数量的激增，有些州是由于某些产业的迅速崛起，因此啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫不会互相串联成更大的泡沫，充分显示了市场的广泛性和独立性对立统一的特征，而这种特征正是目前中国缺乏并且需要努力为之创造的。

泡沫化程度有轻重之分

中美两国尽管房价涨幅都很大，但是泡沫程度有很大不同。所谓房地产泡沫，并不是简单的价格上涨，而是指由于过度投资和投机造成的价格上涨和虚假需求。长三角地区某些大城市，投资和投机蔚然成风，排队抢购屡见不鲜，结果造成虚假繁荣和供求关系的严重失衡。美国房价上涨，虽然带有投资成分，但是基本上得到真实需求的支撑。由于美国制度齐全，税收严密，贷款严谨，成本昂贵，买卖房屋的基本规律是少于5年很难赚到钱，所以投资客仍然以中长期为主。确实，伴随房价大涨和收入提高，越来越多的富豪、富人和中产阶级购置两套以上的住宅，或者更换新居，或者养老之用，或者以租养贷，或者避税减税，但是绝大多数都是作为家庭长期财务的一部分，失去理智的甚少。统计数字显示，随着房价越来越高，低收入和第一次购房家庭的比例下降，租赁比例提高，说明市场机制仍然发挥着作用。

地产业在经济、生活中地位下降

中美两国房地产业在整个经济和生活中的比重及地位有很大不同。美国房地产业，在高新技术和高端服务产业崛起之前的很长时间里，一直与钢铁、汽车并称国民经济三大支柱产业，但是今非昔比，美国房地产业早已过了顶峰时期，对整个经济的影响和作用大大下降。中国却不然。中国目前的房地产业有点像1920-1950年期间的美国，蒸蒸日上，遍地开花，对国民经济的增长和人民生活的改善举足轻重。虽然居住仍然是美国居民消费和信贷的重要部分，随着房价上涨负担和比重都明显加大，但是总体而言还是比较低。居民住房方面的平均开支占税后收入的34%，与食品服装交通方面的开支相当；每月住房还贷平均占债务总额的35%，低于信用卡债务(40%)，而且美国人不会因为购房而无限制地约束其他方面的开支。随着中国房价步步升高，中国居民的住房开支和房屋信贷占收入和债务的比例达到很高的水平，房地产的动荡对经济和生活的影响将远远大于美国。

融资方式区别巨大

中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产业，无论是开发商借款还是购房者贷款，70%直接依赖银行，成也萧何，败也萧何，银行承担着房地产大起大落的最大风险。美国开发商和购房者对银行依赖程度比中国低得多。美国主要开发商都是(或者背景是)一些财团、集团和上市公司，融资渠道很广，银行资金比例较低。而购房者的贷款渠道，除了与中国相同的商业银行(称为商业/储蓄银行)外，还有大量独立的贷款机构(虽然有的名称上也称银行，但是实际上只做住房贷款业务)以及数量更多的贷款经纪人。贷款经纪人就是贷款的零售点和代理商，他们自己不能贷款也没有贷款资金，但是代理放贷机构的贷款业务，帮助不同贷款者找到最合适的贷款渠道。而贷款银行和机构的背后，则是由政府支撑的两家巨型上市公司联邦全国抵押贷款协会(中文翻译为房利美)和联邦住房抵押贷款公司(中文翻译为房地美)，它们收购银行和贷款机构发放的贷款，以股票形式再卖给各种各样的共同基金、保险基金、养老基金、专项基金以及投资大众。这两家上市公司手里掌握的房屋贷款占美国全部贷款的20%以上。住房贷款的证券化和二级市场的存在大大降低了直接放款机构的金融风险，使房地产风险和利益为很多的机构和个人承担和享受。

干预市场的方式不同

中美两国政府对于市场的干预方式和程度也大不相同。由于上述五个不同，所以美国政府采用的是软刀子，并不强行和直接干预市场。美联储主席格林斯潘说，他不管房价的高低，只管利率的高低。实际上，即使是美国政府的唯一利器--提高利率对房价的遏制作用也是极为有限的和缓慢的。一年多来美联储已经连续九次提高基准利率，从1%提高到3.25%，但是基准利率的提高并不能也没有直接提高贷款利率，目前美国30年贷款利率依然很低，只有5.5%左右，而且美国各大商业银行和贷款机构都是根据自己的风险评估自行决定贷款利率的。

美国政府采用软刀子，是为了防止硬性戳破泡沫，让经济和市场机制慢慢消化和吸收泡沫。

中国政府采用的硬刀子，从制定政策，强化监管，完善体制到提高利率，增加成本，全面而直接地干预和引导市场，为的是在目前还不成熟、不发达、不规范和不健全的市场状况下，有效地防止投资过热，增长过快，价格上涨过猛等诸多问题，为市场的长期稳定发展，创造良好的基础和环境。