菩提果护理师下载:请问什么是房地产有效需求和供给 城市级差地租和城市绝对地租

房地产需求的层次.①房地产的现实需求.这是消费者当期能够实现的需求.当期没有实现的需求称为意愿沉淀需求.当需求的增加能带来相应量的供给时,称为有效需求

　　房地产供给和房地产需求是相对应的概念,是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量.
　　全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分.
　　市场交易房地产供给,是指通过一定的交换关系,经过必要的市场交易程序,以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品.
　　非市场交易房地产供给,是指通过划拨,配给手段满足社会需求的房地产,以及新旧体制摩擦导致的,具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给

　　绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分

　　绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。

　　城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。
　　对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面：①流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润；②资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者(国家)所有。
　　对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：①在微观方面，主要通过高层建筑的容积率宋体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有；②在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。”
　　级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对地租，上限为使用最优城市土地最好企业实际所获得的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下限之间的弹性由土地供求状况来决定。