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信息不明估价难 7成购房者忽视房产权期限
多数购房者忽视了所购房屋的“产权期限缩水”问题，也不清楚“土地使用权”与“房产产权”是两个不同的概念。但真的细究起来，确实让人大吃一惊：房屋“产权期限缩水”使购房者的钱包瘪了不少！而众多开发商含糊其辞，把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者，是不容置辩的现象。——编者

七成购房者忽视房产权期限缩水

在不少购房者为“房屋面积缩水”纷纷选择与开发商对簿公堂的时候，却忽略了“房产产权期限缩水”这一潜在的“窃贼”。

记者在采访中发现，超过70%以上的购房者不清楚“土地使用权”与“房产产权”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，自己也就在不明不白中成为“冤大头”。概念不同理解难、时间长评价估算难、国家条例变更难，成为“隐性缩水”侵吞百姓钱包最大的可能性。

概念模糊：买卖双方难辨析

陈玉泉是广西师范大学的一名研究生。不久前，他在南宁市琅东新城区购买了一套价值50多万元的新房，在签订商品房购买合同时，他留意到：土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的间隙。

“在我国法律规定中，‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念，也是法律界和经济学界争论的焦点，别说很多老百姓搞不明白，就是房地产开发商自己也弄不清楚。”与房开商经历了一番唇枪舌战的陈玉泉颇为担忧地说。

按照我国《城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。

根据这一条例，在房屋产权制度改革过程中，购房人取得的商品房使用权限是在70年土地使用权基础上的“缩水后期限”或者“剩余期限”。

陈玉泉告诉记者，他曾经在网络上通过个人聊天室的方式进行过随机调查，发现超过90%以上的购房者不太关注“产权年限缩水”的问题，但对于实际使用面积缩水的问题非常关注。

“产权期限缩水”：信息不明估价难

“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有65年使用期，整整少了5年！”南宁市民李玉明拿到所购商品房的房产证时，觉得自己“吃了亏”。

李玉明算了这样一笔帐：“我付的总房价是70万元，少5年可就等于多付了5万元！”

然而，包括房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士都不赞成这种简单的估算方式。南宁市房地产开发商韦强认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失，这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势，不能用简单‘购房价格除以使用时间’方式来计算。”

据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。不久前，浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在收楼时就发现，他们实际能居住的时间只有56年，比其所理解的70年期限少了14年！厦门市信阳花园的10户业主更是因为所购房产的使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。

香港天龙房地产开发咨询公司负责人徐天举认为，信息不透明尤其是土地批租期限和房产证中房屋使用权限不透明，是造成产权“缩水”，购房者利益受损的重要原因。“开发商非常了解其中的奥秘，但购房者却常常因为信息不对称而成为受害者。”
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二手房交易产权二问！

一问：我想购买一单位家属院的房子（二手房），他房产证上标明“集资建房，产权100%”，想请问如果购买此房，都要办哪些手续，交哪些费用？谢谢！

答： 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）同住成年人同意上市出售的书面意见；
（五）个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。
经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。
成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。
如果已经取得房产证，可以按照规定的条件和程序转让。
购买单位家属院的二手房一般都属于房改房，即房改房上市交易。房改房已经成为二手房市场的一个重要房源，然而在房改房交易中，买家须特别注意一些关键环节：
一、须了解产权可靠性
二、确认登记的面积、使用期限
三、清楚房屋背景与周边环境
四、确定房价的合理性
五、慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关。不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，可考虑将房款放在一个买卖双方都信得过的单位（如有口碑的中介公司），等过户完成后，再将房款转给卖方。建议买卖双方可以考虑将房款放在中介公司代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。
值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。
西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法规定
第六条 已购公有住房上市出售成交后的收益，应按规定缴纳税费。
第七条 已购公有住房按规定上市出售后，由购房人缴纳成交价格2％的土地收益。
第八条 购买的公有住房按规定交易时，实行成交价格申报制，买卖双方要如实申报成交价格。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，并按有关规定缴纳评估费，由买卖双方各支付50％。
第九条 已购公有住房上市出售成交后，应按规定办理产权交易和过户手续。
包括
1、契 税 根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的 标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。
西安市对180平方米以下的普通住宅按1。5%计收，超过180平方米的住宅及商用房、别墅、其他用房按3%计收。
2、房屋所有权登记费 私产每件收费标准为80元。
3、证书工本费 每件收费10元

二问：我最近通过中介所，看上了一套二手房，不过哪套房子是合同房，请问，我要注意一些什么事项，和需要交一些什么费用，还有哪个产权能过户到我的头上吗？
谢谢！！！

答：作为购房者，在购买二手房时律师建议您应该注意以下问题：
一、注意二手房的产权状况。购房者购买二手房屋的产权应完整，否则买卖行为可能不合法，购房者的权益受到损害。购房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的产权状况。如果卖房者并非房屋所有权人，或卖房者只是有部分产权，与其进行交易，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。
二、了解二手房的结构状况。购房者购买的二手房如是旧房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部布局是否完好。
三、考察二手房的建筑质量。建筑质量好坏，直接关系到购房者的购买价格和住用期限。
四、调查二手房是否存在遗留问题。
关键点提示：购买二手房一定在成交之前弄清楚房屋的产权是否完整，否则，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。
在购买二手房时购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳的费用主要有：
1、成交价1.5%的契税（180平米以下的普通房屋）商用、别墅等其他非普通住宅按成交价的 3%缴纳契税。
2、交易费每平方6元（买卖双方各一半）。
3、登记费80元。
4、工本费10元。

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