学术抄袭的后果:我想了解一下 产权式商铺 谁能给解释解释

产权式商铺营运现状全景图

　　--------------------------------------------------------------------------------

　　http://sh.house.sina.com.cn 2006年02月23日15:33 上海商报

　　□ 上海信义房屋 孙翔

　　由于绝大部分产权式商铺位于商场中间——在很大程度上受到商场整体经营绩效和相邻铺位的影响，因此，本文就目前市场上所出现的几种产权式商铺现状加以分析，以便给投资者提供一些建议和参考。

　　商场的经营特点

　　商场从开业到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间，而在此期间需要商场经营者不断根据市场反应，及时调整营销策略和商场定位，以满足消费者的需求为目的。因为商业不动产有一个最根本的特点：租客有了稳定的客源保证，才能有稳定的营业收入，从而才能长期稳定地经营下去，这样房东才会有稳定的租金收入。所以，商场是需要有专业的团队——商场经营管理公司——进行专业的经营和管理，因此在投资前事先了解商场经营管理团队的实际经营能力，是投资者的必备功课。

　　目前几类产权式商铺现状

　　第一类：目前营运状况良好——也就是一方面目前正常支付固定回报的，另一方面商场整体营业状况也较为良好的。如果投资者购买了此类产权式商铺，那么相对的收益是较为稳定的。只是目前这类分隔后出售且经营相对较为成功的商场并不多。

　　建议：继续持有，同时密切关注商场经营绩效，逢高获利了结。

　　第二类：目前经营状况不理想——没有开业或开业后很快又关闭的。一般情况下，即使承诺的回报按时支付，但投资者依然担心，这说明商场无法正常营业，物业管理公司或商场经营管理公司（实际是发展商）短期内尚能按照合约履行，而长此以往，尤其是承诺的期限到期后，情况不容乐观！此类分隔后出售而经营却极不成功的商场比例不少。

　　建议：不妨成立业主委员会，及时要求更换商场经营管理公司，同时择机转让。

　　第三类：目前经营状况一般——承诺的回报是按时支付的，目前商场处于营业状态，但人气不旺、生意一般。如果是开业初期，那还情有可原；如果是已经开业了两三年的话，那么情况就不容乐观，说明商场经营管理公司的经营能力一般，整体营销策略不佳。这种情况所占比例最高。

　　建议：一方面静观其变，另一方面成立业主委员会，要求商场经营管理公司积极调整经营思路和营销策略。

　　最后提醒投资者，“耳听为虚，眼见为实”，经常抽空去自己投资购买了产权式商铺的商场，实地去观察一下商场的人气、经营状况、商场的管理现状等情况。往往这些可以反映出商场的经营成果，进而反映到营运绩效上。作为业主应该采取必要的、合法的途径积极维护自己的切身利益。

　　名词解释 ?

　　产权式商铺

　　本文所提到 “产权式商铺” 的定义，就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。

　　在2004年1月9日上海市房屋土地资源管理局和上海市建设和管理委员会联合发文“沪房地资权?2004?19号”——《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》之前，已经有大批分割的产权式商铺向市场推出，同时也有很多投资者购买了产权式商铺；而自发文后这一趋势得到了有效遏制。

就是自己的商铺

什么是产权式商铺：楼上的已经说了，但我还是忍不住要提醒你千万不要买啊！我以前就卖过那种商铺，十买九亏的，我目前工作的城市这种类型的物业持有者都没有赚到钱的，而且风险大的不得了，一旦经营失误或做不活的话，开发商大多不会继续支付回报的了，
我对它的解释是：一种“标明”为高收益投资产品的东西，并且把产权跟你划分清楚。实际是一种利用房产非法融资的行为，
看看楼上的名词解释：
本文所提到 “产权式商铺” 的定义，就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者——买方——在一定年限内给予每年固定或保底加抽成的回报。一般发展商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。
这完全就是：“开发商画一个饼，打广告引诱你去买一个角，然后告诉你，你不能吃，但可以分得来闻这个饼的人的钱，而且承诺你说：这个饼的香味很持久，我们保证你每年都可以分到你买这个饼时价格的8%的回报。但实际上如果饼很快就不香了，也就没有人来闻了，你也分不到钱了。那个时候饼也烂了，你吃也不能吃了。
还有就是：这类物业的价格一般都很高，但实际价值可能很低，我可以给你举个例子：
假设一套这样的铺子：单价15000元，30平米，价格45万元。
承诺年回报率10%，回报期5年
那么10%5年就是总计50%的回报，共计22.5万
表面看好象你22.5万就买到了一个铺子，真划算，
实际上那个铺子本来就只值这么多钱，把给你的回报部分已经在制定价格的时候算进去了，这些所谓的“回报”实际本来就是你的钱，但开发商用这么一个“饼”成功的实现了低值物业变成了现金流，把风险全部留给了客户，自己带着资金去做别的生意去了。要是商场经营的不好，那就让客户都拿去，你拿去了以后，就算有产权，一个大商场怎么经营，又不能住，又不能租，不交物业管理费就破败了，你卖也就没人买了。
总之不要买，我到现在都很后悔当初成了开发商的帮凶让很多客户都掏钱去买了。