无限挑战2017在线观看:什么是收益现值发

收益现值法也称收益还原法或收入资本化法，即通过求取土地资产在将来所能产生的期
待纯收益折算现价的总和，是以还原利率将纯收益还原，求得对土地估算价格的一种方法。 <br> (一)基本原理 <br> 由于土地具有可永续使用的特点，其耐用时间理论上讲可无限长。对于土地占有者来讲，当其在无限期或有限年期占有某宗土地时，土地现在所能为其提供的年纯收益，能期待在未来
年间源源不断地继续取得。将此项随时间延续能不断取得的纯收益，以一定的适当报酬串(还
原利率)折算为现在价格的总额，即是该地产的现实价格。该原理可通过另一种方式加以表
述，某土地占有者占有一块土地资产，他不仅现在每年能取得一定的纯收益，而且能期待在将
来每年源源不断地继续确实取得这个纯收益。这样，这一土地资产的价格就相当于这样一个
货币额，如果将这个货币额存入银行也会每年源源不断地带来与土地纯收率等量的利息收入，
因此，可以得出以下结果： <br> 土地价格＝全美景目e肇茧 (12．2) <br> 上述关于收益还原法的介绍，只是假定纯收益等于利息，且每年不变，资产化牢每年不变，
获取纯收益的年限为无限年，并且投资土地资产的风险与银行存款风险相当的前提下的情形．
实际应用时还需将上述情况变化综合考虑。 <br> (二)收益现值法的适用范围 <br> 收益现值法主要适用于以收益为目的使用或有潜在收益的土地估价，如农场、渔塘、牧场、
采矿用地和工商企业用地，房地产开发用地等，对于机关、学校、公园等公共性用地酌估价则不
太适宜。 <br> (三)收益现值法中的纯收益 <br> 纯收益，是指归属于土地的适当收益而言，一般以年为计算单位。土地资产的纯收益可分
为实际收益和客观收益，实际收益是在现状下取得的收益，它一般不能用于估价，因为土地占
有者对土地的利用程度和经营能力对实际收益影响很大，不能做为客观评价标准。客观收益
是排除了实际收益中屑于特殊的、偶然的因素后所能得到的社会公认的一般正常收益，它才能
够作为估价的依据。 <br> 土地纯收益由土地总收益扣除总费用求得。总收益是指以收益为目的土地及与此有关的设
施、劳动力及经营等诸要素相结合产生的总收益，总费用是指直接必要的劳动费与资本费而言。
具体形式是：①以收益为目的而出租的土地，其纯收益是由租赁收入中扣除管理费、税费、损害保
险等项费用；②一般工商企业用土地，从商品销售收入中扣除生产成本、交易费、管理费、税费及
正常运转资金相应数额和其它为求土地纯收益所需扣除的费用；③待开发土地，可假设其在最有
效使用情况下的一般客观收益，然后扣除为求得纯收益所要付出的一般客观标准费用。 <br> (四)收益现值法中的现值利率 <br> 还原利率是实际上是一种投资的收益率。土地资产具有很强的地域性特点，不可能对任
何性质的土地存在各地均采用统一的还原利率。从我国目前的情况看，各地在应用收益还原
法对土地估价时，可借鉴的还原利率形式主要有：存贷款利息率、存贷款平均利息串、社会平均
资金利润李、资本增值率、土地资产祖金与售价的比率等。 <br> (五)收益现值法的计算公式 <br> 在假设土地纯收益，现值利率(资本化串)都是己知或可以预测的情况下
种具体公式如下： <br> 1．最一般的情形 公式中，p表示土地价格5q1963……蹋分别表示土地资产未来各年的纯收益；r1、q……l
表示土地资产未来各年的还原利率；n为计算年限。 <br> 此公式只有理论上的意义，实际估价中无法操作。实际操作时还需对年纯收益及原利牢
固定或设定增减幅度，方可得出估算值。 <br> 2．最简单的情形 <br> p＝向’万幸万‘zf音万’——zf音万卡 <br> 式中符号含义同前，此公式假设前提是：①a每年不变(—
上年纯收益的平均值)；②r每年不变且大于零2②估价年期无
3．钉限年期其它因索不变的情形
pl扁’六万’六万’ <br> ＝于[1—水]
式中相同符号含义同前lt表示土地地资产的使用年限或仅有收益的年限。此公式的假设前
提是：①a每年不变；⑦r每年不变且大于零；③年期有限为to
4．纯收益在若干年有变化的情形
具体有两种情况，一是年期无限，二
在无限年期的情况下：
p；扁‘命，—l命
；自命’术?
大于零；④年期无限。 <br> 有限年期的情况下： <br> p＝湍*命l—l命’币知’不知’ <br> ＝2命’术才—高大] ‘12．?， <br> 式中p、a、r的含义同前如表示第三年的纯收益ei表示纯收益有变化的年限；n表示有限
年期。此公式的假设前提是：0t年以前(含t年)纯收益有变化；欧年以后纯收益无变化为a；
②r每年不变且大于零；④年期有限为no <br> 5．预知未来若干年后的土地价格的情形 <br> p＝扁*扁k、水’太 ；2扁t众 ‘12g’ <br> 式中p、a、r的含义同前5t表示预知的未来土地价格的年限；q表示第之年的纯收益汛表
示未来第t年的土地价格。此公式的假设前担是：①已知未来?年的土地价格为pl；②在已知
土地价格的前份以前的纯收益有变化；⑦r每年不变且大于零或等于零。
若q每年相等均为a，则：
p；：h—向j众
6．纯收益每年按等差级数递增的情形
具体有二种情况，“是年期无限，二是年期有限。
在无限年期的情况下：
p‘扁l胰、淄* <br> a b <br> ＝一十下 <br> r r
*书萝* <br> 式中p、n、r的含义同前lb表示纯收益每年递增的数额。
按等差级数逆增；②r每年不变且大于零6②年期无限。 <br> 在有限年期的情况下： <br> p＝扁*赫l淄y、书铲 <br> ＝‘：i；，[1—向]—?“六万
式中p小r、b的含义同前。此公式的假设前提是：①纯收益按答差级数逆增1②r每年不
变且大于牢；③年期有限为n。 <br> 7．纯收益呈等差级数递威的情形(略) <br> 8．纯收益按一定比率逆增的情形 <br> 具体有两种情况，一是年期无限，二是年期有限。 <br> 在无限年期的情况下： <br> pz向’雨六不‘67六万’” <br> ＝—5— <br> r—a <br> 式中p必‘的含义同前沿表示纯收益逐年递增的
年按等比级数递增；②r每年不变且r，s；②每期无限。 <br> 在有限年朔的情况下： <br> “扁‘万点；p’而才六万’— <br> ＝夫[1—(摆)1 <br> (12．12)
七串，此公式的假设前提是：①纯收益每
*2iljj主
“ (1十r)“ <br> 式中v、a人g的含义同前。此公式的假设前提是：①纯收益每年按等比数列递增；②r每
年不变且r，6m②年期有限为n。 <br> 9．纯收益按一定比率递减的情形。

根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的价格标准有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。
1、重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。
以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美，它忽视了资产的盈利能力，而且带有较大的主观性，也不适用大多数企业整体资产的评估。
重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用，如果资产改变用途，或是无法经营而中断运转，在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用，不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。
2、现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格，这种销售可以是实际销售，也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争，交易双方都没有垄断及强制，而且双方都有足够时间和能力了解实情，具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格。一般来讲，资产价格高低取决于其生产成本的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况，在一般情况下优质就会优价；市场供需情况，一般情况一项资产供大于求，其价格会下降；如果求大于供，价格就会上。
我国在现时情况下，资产市场尚未完全形成，市场信息渠道尚不够畅通，评估者的实践经验有待进一步提高。因此，除土地及房屋评估以外，以现行市价作为价格标淮，对某些资产评估时尚有一定难度。
3、收益现值 收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格，是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下，投资者欲获得更多的收益，就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大，反之越小。从本金运动的目的看，本金和收益是可以相互转化的，投入一定量的本金，可获得—定量的收益，反之，根据一定量的收益，也可追溯为一定量相应的本金。这就形成了两个概念：一是本金收益率，即投入的本金与预期收益的比率，二是收益本金化率，即预期收益还原为本金的比率。收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商。
以收益现值作为资产的价格标准，意味着资产所有者流动的不是一般的商品买卖，而是将资产作为收益能力来买卖，在预期收益比较稳定的情况下：
资产现值=收益现值=预期收益/适用资产收益率
收益现值标准在应用中有两个不足，一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因难。二是用预期收益作为被评资产价值的基础，似乎与资产实体本身无关，故用起来难度大。但尽管如此，收益现值仍有其无法替代的优越性。
收益现值标准是在企业持续经营的前提下，评估对象只能是整体资产或具有单独获利能力的资产，并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学。
4、清算价格 清算价格是指企业停止经营或破产后.要求在一定期限内以变现的方式处理其资产，以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值，也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。企业停业的原因多种多样，可能是破产或是歇业，也可能是合作期满。但无论是什么原因停业，其核心问题都是清偿债务，而且通常情况下要以现金形式偿还。这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于受到期限限制和买主限制，其价格一般大大低于现行市价。清算价格有强制清算价格，有序清算价格和续用清算价格。以清算价格作为资产的计价标准，称为清算价格标准。
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