排草和香草一样吗:国家征用土地具体是指什么??那个人之间为什么也可以自由买卖土地???

征用土地及其审批程序
1、征用土地的概念，征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。
2、新的征地审批制度主要体现在以下四个方面。
（1）上收了征地审批权
新法规定：征地审批只有国务院和省一级人民政府，地、市、县无权批准征用，省级人民政府的征地审批权也从耕地1000亩限制到525亩，其他土地由2000亩限制到1050亩。
（2）提高了征地的补偿标准
土地补偿费从原来的4—6倍提高到6—10倍；安置补助费从原来的2—4倍提高到4—6倍，二项之和从20倍提高到30倍。
（3）确立了较为完整的征地审批程序。征用土地报批流程示意图。
征地批准—公告征用土地方案—征地补偿登记—拟定征地补偿安置方案—公告征地补偿安置方案—实施。
（4）增强了征地行为的透明度。
征地批准后的征地补偿登记、二次公告、征地补偿安置方案征求意见，征地费用收支状况公告等，都体现了征地行为的公开化和社会监督作用。
3、报省政府批准征用土地审批程序
（1）预报预审
①单独选 址的建设单位向项目批准机关的同级人民政府国土资源行政主管部门提出预审申请；
②指定乡镇政府为实施规划由市、县人民政府国土资源行政主管部门向省国土资源厅提出预审申请；
③其他村镇为实施规划，向市、州人民政府国土资源行政主管部门提出预审；
④受理机关对建设项目的有关事项进行审查，出具预审报告。
（2）申请用地
①单独选 址的建设单位应当同时向省国土资源厅和项目所在市、县国土资源局提出用地申请；
②为实施规划分批次使用土地的，由所在地市、县国土资源局向省国土资源厅提出用地申请；
③申请内容为：项目名称、项目批准机关、批准文件、拟用地地点、面积及地类、生产及投资规模、用地安排等。
（3）组织现场踏勘
①国土资源行政主管部门在接到申请后，组织现场踏勘；
②交通、涌源等国家重点工程以及占地6.66公顷以上的，由省国土资源厅组织人员踏勘。
（4）委托统征，下达测量通知书
①根据现场踏勘意见，由国土资源行政主管部门统征牵头单位；
②下达现场调查和测量定界工作任务。
（5）拟定方案
①建设用地呈报说明书（含拟使用土地的现状、土地利用总体规划、建设规划、项目用地安排、征地补偿安置及有偿使用情况等）；
②农用地转用方案（含占用农地种类、位置、面积、质量等）；
③补充耕地方案（含补充耕地和补划基本农田的位置、面积、质量、补充的协议、时限、资金落实情况及相应的图件等）；
④征用土地方案（含征用土地的范围、种类、面积、权属、土地补偿费、安置补助费及各项地面附着物补偿费的标准、人员安置途径等）；
⑤供地方案（含供地方式“划拨、出让、租赁”、面积、用途、土地有偿使用的标准、数额等）。
（6）上报审批
①先报本级人民政府审核签署意见；
②后逐级上报审批；
③按规定缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。
（7）批复
①具批准权的国土资源部门先审查；
②后报同级人民政府审批；
③国土资源行政主管部门代批准机关下文批复。
（8）实施
①发布征地批准公告；
②补偿登记；
③拟定征地补偿安置方案；
④发布征地补偿安置方案公告，并听取被征地单位和个人意见；
⑤签订征地补偿安置协议，讲到这里需要强调是，过去上报征地程序，是先签征地协议，然后逐级上报，现在是倒了个，先批准，后与村组签订征地协议。
（9）登记发证。
4、征地协议书的签订
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，敲国家竹杠，又不能伤害集体和农民的利益。
征地协议书（初步模式）
甲方：南漳县国土资源局（以下简称甲方）
乙方：××镇××村（以下简称乙方）
为了实施土地利用总体规划和国家公共利益的需要，根据土地管理法的有关规定，现由甲方代表县人民政府将乙方位于 土地，实行统一规划并征用，为了体现自愿、平等、有偿的原则，甲乙双方签订征地协议如下：
一、征用土地的范围四至、面积、地类
第一处位于 即 村 组，征地面积为 平方米；地类为 （农用地、水田、旱田、菜地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面） 平方米，建设用地 平方米，未利用土地 平方米。东至 ，南至 ，西至 ，北至 。
第二处位于 ，即 村 组；征地面积为 平方米；地类为 ；东至 南至 ，西至 ，北至 。
第三处位于 。
第四处位于 。
二、征地补偿、安置标准及其费用
1、征地补偿费： 平方米× 元／平方米＝ 元；
2、安置补助费： 平方米× 元／平方米＝ 元；
3、青苗费： 平方米× 元／平方米＝ 元。
4、地上附着物补偿费
①村木补偿： 元。
②房屋补偿： 元。
③其他补偿： 元。
以上项补偿费用合计 元。
三、付款办法及期限
1、以上 元补偿费用采用现金或转帐支票支付。
2、付款期限
第一期于 年 月 日支付；
第二期于 年 月 日支付；
第三期于 年 月 日支付；
四、其他有关事项
1、
2、
如：①帮助修复水渠，保障农业灌溉；
②帮助修建机耕道路，保证机耕作业等；
③拿地、腾地由乙方负责或协助甲方做好工作，保证甲方正常供地等。
五、此协议一式四份，甲乙双方各持一份，协议以双方签字盖章后生效，望双方共同遵守。此协议于 年 月 日在 地方签订。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
代表（或委托人）： 法人代表：
年 月 日
三、建设用地报批地类归并标准（仅供参考)

国有土地使用权出让合同的示范文本
及其管理和使用
主讲人：郭焕学

第一节 出让合同的概念与特征
一、合同与协议、契约的关系与区别
（一）协议与合同的关系与区别：
（1）协议的外延大一些，合同则小一些。
（2）契约与合同的关系与区别：两者发展到现在基本一致。
（3）涉外合同与合同的关系与区别：涉外合同是当事人涉及到境外单位（个人）签订的合同，而合同是“一般合同”。
（二）出让合同：是指市县国土资源行政主管部门代表国家与境内外公司、企业，其他组织和个人签订的关于城镇国有土地使用权出让的权利和义务关系的协议。
二、出让合同的法律特征
1、协议性；2、平等性；3、强制性。
三、出让合同的形式和分类
1、合同的形式：口头形式和书面形式，口头形式适用于即时清洁的合同关系；书面合同适用于金额大、内容复杂，不能即时清洁的合同关系。根据土地使用权出让的性质，出让合同必须是书面合同的形式。
2、出让合同的分类
（1）成片土地使用权出让合同，它有三个特征：一是受让方一般是地产商，主要从事房地产经营活动；二是出让地块面积较大，用途一般为某类综合区；三是合同对开发企业对转让、出租等经营行为的条件、内容有详细规定；四是必须按审批权限报批。
（2）宗地土地使用权出让合同。是指市县国土资源部门与土地使用者签订的有关土地使用权双方权利、义务的合同。具有四个特征：一是受让方可为境内外公司、企业其他组织和个人；二是地块的用途一般具有明确的用途；三是对土地使用条件有明确详细的规定；四是受让方取得土地使用权后可以自用为主（房地产经营除外）但仍享有转让、出租、抵押土地的权利。
（3）补办土地使用权出让合同。是指划拨土地使用权已发生转让、出租、抵押行为。它与成片、宗地出让合同有着较大的区别：一是补办出让合同土地使用权条件一般不需约定，土地使用用途一般没有多大变化；二是约定支付出让金的方式不同，可一次交清，也可以从转让、出租、抵押收益中抵交。
第二节 出让合同的内容
一、一般合同的内容
（一）一般合同的内容
1、主要条款：经合同双方当事人协商一致同意的，双方所享有的主要权利和承担的主要义务的条款。主要条款也称有效条款。
合同应具备以下主要条款：（1）标的（某地块国有土地）；（2）数量和质量；（3）价款或者酬金；（4）履行期限、地点和方式；（5）违约责任。
2、普通条款（通常条款和选择条款）
（1）通常条款是指不必经当事人协商而当然成为合同内容的条款，是由法律或交易习惯所规定的。
（2）选择条款是指经当事人协商成为合同内容的条款。普通条款具有三个特征：主体合法；内容合法；程序和形式合法。
二、出让合同的内容
1、出让合同的主体：即为双方当事人。出让合同的出让方（甲方）是特定 的主体，即市县人民政府国土资源部门。
2、出让期限
法律、法规所规定的土地使用权最高出让年限，并非“必须”的年限，要坚持年限高地价高的原则，一般住宅、工业用地年限要长些，商业、旅游、娱乐则短些。
3、地块的范围和面积
4、出让合同的标的（某地块国有土地）
5、土地费用及支付
土地费用包括出让金、土地使用权定金。
6、领取国有土地使用证：土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日起执行。
7、土地使用权转让、出租、抵押的条件
（1）缴清了出让金并办理登记手续，取得了土地使用权；
（2）不改变出让合同规定的用途并符合城市建设规划要求；
（3）按照出让合同的期限和要求，完成建设工程及公共设施建设，投资达到总投资的25%以上。
（4）转让合同必须符合出让合同，转让合同生效，出让合同的权利和义务随之转移。出租、抵押的条件按《条例》的规定执行。
8、违约责任
违约责任是违反合同行为所引起的法律后果，即合同中的当事人违反合同规定应承担的民事责任。
违约金可分为两种：一是约定违约金，二是法定违约金。约定违约金是一种担保债，即双方当事人为保证合同的履行而约定成立的一种从债。法定违约金则不依当事人的意志为转移，由法律规定当事人违反合同所必须承担的法律责任。
9、出让合同终止的条件
三种情况：一是正常终止，即合同规定的使用年限届满；二是非正常终止，即提前终止，包括提前收回，土地灭失，火山爆发，地震等；三是协议终止。
10、出让合同适用的法律
适用于中华人民共和国的法律
11、出让合同争议的解决
可采用仲裁方式解决（国际惯例），也可以用诉讼方式解决。
12、合同签署人的身份、签署时间、签署地点
合同签署人应当具有法定代表人身份，委托的要有委托代理书。
签字时间具有重要的法律意义。一般合同均以签字起发生法律效力。
签字地点以签字所在地为履行合同的签字地。
三、土地使用条件
1、土地使用条件又称土地使用规则
制定土地使用条件有两个作用：（1）经济目的实现；（2）为受让方了解该地块要求提供方便
2、土地使用条件的内容（出让合同第三章“土地开发建设与利用”第十条至十九条）
（1）界桩定点；（2）土地使用要求（红线内开发建设，符合规划设计要求）；（3）城市建设管理要求；（4）建设要求；（5）市政基础设施要求。
第三节 出让合同的订立
一、合同订立的一般程序
从法律上讲，订立合同是在双方协商过程中表现在两个阶段上，法律上称要约阶段和承诺阶段。
1、要约阶段，也称订约的提议阶段，提出签约建议的一方要叫要约人。有效的要约必须具备三个条件：第一，清楚表明愿望，按要约所提出的条件订立合同；第二，要约的内容必须是决定合同成立的主要条件，而且明确肯定；第三，要约必须传达到承诺人，才能生效。
2、承诺阶段，也称接受提议阶段。
二、订立合同中的竞争程序
1、招标方式：（招标文件或公告—投标—定标—签订合同四个阶段）
2、拍卖方式：（拍卖公告—拍卖应价—拍卖成交—签订合同四个阶段）
3、挂牌方式：（挂牌公告—报价—挂牌成交—签订合同四个阶段）
三、合同生效的条件
一般讲只要合同的主体合格，内容合法，意见表示一致，签订态度平等，交换等价有偿，形式符合要求，签字后经有权批准机关批准后就生效